전월세 사기 예방 위한 계약 필수 체크 사항

지난해에 대규모 전세 사기가 발생해서

사회적으로 큰 파장이 있었습니다. 

 

오늘은, 전월세 계약을 할 때

사기를 당하지 않기 위한

최소한의 필수 체크 사항들을 알아볼게요.

 

계약하기 전과

계약시점,

계약 이후로

나누어서 살펴보겠습니다. 

 

[ 전세계약 전]

1. 계약 가능한 본인 자금 확인

2. 보증금을 대출 받을 경우 상환 가능 금액 확인

 

본인의 자금 상태를 파악했으면 이제 주택 계약을 위해서 GoGo

 

3. 안심전세앱이나 KB부동산 등 인터넷 사이트 등에서 주변의 시세를 확인해서 

본인 자금 규모 이내의 주택을 몇 곳 체크한다. 

> 이때, 매매 시세를 파악해서 전세가가 매매가의 몇 퍼센트정도인지 확인. 

전세가는 매매가의 70% 이하가 적당하다. 

 

4. 체크해 놓은 주택이나 인근 주택을 거래로 내놓고 있는 공인중개사 사무소에 방문한다. 

> 공인중개사 자격증을 반드시 확인해야 함. 

혹시, 의심스럽다면 중개사협회 홈페이지나 안심전세앱을 통해서 중개사에 대해서 확인을 한다. 

 

5. 해당 주택의 권리관계를 반드시 확인하기

> 가장 중요!! 

등기부등본을 통해서 선순위 근저당 (은행이나 기타)이 있는지 반드시 확인

근저당 금액이 적다고 하더라도, 선순위가 있으면 위험하기 때문에 적정 전세가율 확인

 

6. 건축물대장도 확인(정부24)해서 혹시나 불법건축물인지도 확인하기. 

 

계약전에 자금과 전세가율, 좋은 공인중개사, 가장 중요한 권리관계까지 확실하다면 

이제 계약 의사를 밝히고 계약을 진행한다. 

 

일반적으로, 원하는 주택이 있으면 가계약금 소액을 먼저 입금 후 계약 날짜를 정해서 

정식으로 계약을 맺으면서 보증금의 10%에 해당하는 계약금을 입금하게 된다. 

 

이때, 가계약금은 소액을 입금하지만, 계약금의 일부라는 문자를 주고 받게 되면 

임차인이 계약 파기시에는 원칙적으로 계약금 포기, 

임대인이 계약 파기시에는 원칙적으로 계약금의 2배인 배액 배상을 해야 한다. 

 

하지만, 보통은 입금한 금액 포기와 입금된 금액의 2배로 배액 배상 하는게 관행으로 이어져 있다. 

관행일뿐 원칙을 따지면 복잡해지기 때문에 섣불리 가계약을 하는 것은 조심해야 한다. 

 

만약 보증금 5억의 10%인 5천만원이 계약금인데 

가계약금 100만 원만 입금후 

임차인 변심시에는 100만 원 포기, 임대인 변심시 200만 원 입금이 관행이지만

원칙은 임차인은 5천만원, 임대인은 1억을 배상해야 한다. 

[전세계약 시점]

1. 임대인 (집주인)이 등기부등본상의 이름과 주민등록번호 맞는지 확인

(대리인이 나온 경우에는 집주인, 위임받는자의 신분, 위임장, 인감증명서 등을 확인)

 

2. 계약 이전과 마찬가지로 등기부등본을 다시 확인

 

3. 국세 및 지방세 완납증명서를 통해 국세 체납 없는지 확인

> 안심전세앱 통해 가능

 

4. 전세 보증보험 가입 가능한지 확인

 

5. 다가구인 경우 선순위 세입자들의 전세와 월세, 보증금 범위를 확인

 

6. 계약금 입금은 반드시 주인명의에 입금해야 함. 

> 공인중개사나 가족, 관리인에게 입금하면 절대 절대 안됨!!

 

7. 계약서상에 없는 것 중에서 요구하고자 하는 내용이나 특약은 추가로 기록

> 특히, 계약 이후 근저당을 잡지 않아야 한다는 내용은 필수임

[ 전세계약 이후]

1. 중도금과 잔금은 계약 날짜에 맞게 주인 명의 계좌로 입금

 

2. 잔금일에 또다시 등기부등본 확인해서 선순위 저당권 확인

 

3. 전입신고와 확정일자 필수 

> 확정일자는 대출을 받아야 할 경우, 잔금 이전에 받아도 되지만

그런 경우가 아니면 보통은 전입신고때 같이 받음

 

4. 전입신고 하면서 주택임대차 거래신고도 해야함

 

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오늘은 전월세 계약시 필요한 필수 내용들 요약으로 알아봤어요. 

이후에 각 내용들에 대해서 구체적인 내용에 대해서는 추가로 포스팅 해볼게요.