최우선 변제금의 개념과 지역별 금액범위, 주의할 점

오늘은 최우선 변제금이 무엇을 의미하는지 그 개념과 지역별 금액의 범위, 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다. 

[최우선 변제금]

1. 최우선 변제권이란?

소액으로 임차한 세입자의 경우, 확정일자가 늦어서 다른 임차인보다 순위가 뒤에 있더라도,

경매 신청이 있기 전에 대항력을 갖춘 경우에는

보증금 중 일정액을 다른 채권자(담보물권자) 보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

2. 최우선 변제금이란 

: 최우선 변제권에 의해서 받을 수 있는 금액으로 지역마다 금액이 다릅니다. 

 

[최우선 변제금 받을 수 있는 조건]

소액 임차인이라고 해서 경매에 넘어가면 무조건 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 것이 아니라, 

일정한 조건과 절차를 진행해야만 합니다. 

 

1. 주택에 대한 경매 신청 전까지 대항 요건을 갖추어야 합니다. 

 : 임차인이 갖추어야 할 대항 요건은 전입을 해서 주민등록상 거주해야 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 

 

2. 대항요건은 경매 배당 종기인 경락일까지 계속 유지해야 합니다. 

 

3. 경매 집행하는 법원에 배당 요구를 해야만 받을 수 있습니다. 

 

4. 시행일의 기준은 세입자가 계약한 날짜 기준이 아니라, 말소기준일 (최초로 저당권을 잡힌 날)이 기준입니다. 

 

[지역별 최우선 변제금 범위]

: 시행일과 지역, 보증금범위에 따라서 최우선 변제금액은 모두 다릅니다. 

시행일이란, 저당권이 최초로 잡힌 날짜라고 생각하면 편리합니다. 

[지역별 소액임차인 범위]

[최우선 변제금 관련 주의할 점]

흔히, 소액 임차인이면 경매에 넘어가더라도 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것으로 알고 있는데, 

절대 그렇지가 않습니다. 

 

23년 서울의 소액 임차인에 해당되는 보증금은 1억 5천만 원입니다. 

보증권 1억 원에 계약해서 

만약 경매에 넘어가고

전입신고와 확정일자 갖춘 상태라서 배당 신청을 하면, 

최우선으로 5,000만 원을 먼저 배당해 준다는 의미입니다. 

 

이후, 다른 저당권과의 순서에 따라서 배당 순서가 오고

경매 금액이 남을 경우 

나머지 5000만 원에 대해서 받을 수 있거나, 일부만 받거나, 못 받을 수도 있습니다. 

 

특히, 다가구 주택처럼 여러 명의 세입자가 있는 경우에는 

많은 사람이 소액 임차인일 수 있습니다. 

 

예를 들어, 5명이 모두 보증금 1억 원의 소액임차인인데, 

주택 경매가 4억에 낙찰되었다면, 

 

소액 임차인에게 주는 최우선 변제금은 낙찰가의 1/2을 초과할 수 없기 때문에 

 

낙찰가 4억 원의 절반인 2억 원으로 5명이 일단 4천만 원씩 나눠 가지게 됩니다. 

나머지 금액은 5명의 순서에 따라서 받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다. 

 

또한, 소액임차인 보증금 기준일은 계약일이 아니라

저당이 잡힌 날이 기준이기 때문에 

계약할 때 그 집의 등기부등본 을구를 정확히 확인해서 

본인의 순서를 제대로 파악하고 계약해야 합니다. 

 

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소액임차인이라고 해서 경매에 넘어갈 경우 무조건 안전한 것이 아닙니다. 

 

전입신고와 확정일자는 반드시 하고

아무리 보증금이 적어도 주택의 저당 금액과

혹시 경매 넘어갈 경우 얼마의 가치가 있는지 따져보고

순위를 최대한 앞순위에 두어야 합니다. 

 

처음 계약할 때 꼼꼼히 따져서 안전하게 계약하는 것이 최선입니다.~