경매 배당순서에서 지방세보다 전세 보증금 우선 변제 국회 행정안전위원회 통과. 전세사기 피해 종합금융지원센터

오늘은 경매에서 이루어지는 배당 순서를 간략히 설명하고, 4월 25일 국회 행정안전위원회에서 통과된 '지방세기본법 일부 개정 법률안'에 따른 지방세보다 전세 보증금을 우선 변제한다는 발표 내용에 대해서 알아보겠습니다.

 

또, 전세사기 피해 종합금융지원센터 운영에 대해서도 살펴보겠습니다. 

 

[일반적인 경매 배당 순서]

1. : 경매집행비용_법원이 경매 진행하는데 들어가는 비용으로 무엇보다도 0순위로 배당

2. : 필요비와 유익비_ 거의 적용하지 않음

3. : 소액임차인 최우선변제, 특수 임금 채권

4. : 당해세 (국세/ 지방세)

5. : 선순위 임차권, 근저당, 가압류, 가등기 등, 국세

6. : 일반 임금채권

7. : 공과금(건강, 국민연금 보험료 등)

8. : 일반채권

 

일반적으로 위와 같은 순서로 경매에서 배당을 실시합니다. 

 

현재 인천 미추홀구를 비롯한 동탄, 수원 등 전국적으로 전세사기 피해자가 어마어마하게 발생하고 있습니다. 

 

피해자들 대부분이 3. 번의 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 아닌 경우도 있고

소액임차인이라고 해서 모든 보증금을 돌려받는 것이 아니라서 

결국 위 4. 번 당해세 다음인 5. 번 순위별로 보증금에서 따져서 결정을 하게 됩니다. 

 

임차인이 계약할 때 본인의 전입신고나 확정일자보다 빠른 저당권은 확인하고 들어간 거라서 할 수 없지만

(현재 사기꾼들은 전입신고 익일 효력을 이용해서 대출을 이용해서 이 부분도 모르고 당하고 있죠)

 

국세나 지방세처럼 당해세는 임대인이 얼마큼 밀려 있는지 알 수가 없었습니다. 

그러니, 현재 전세 사기에서 많이 사용한 국세와 지방세 체납액이 많은 임대인의 세금에 밀려서 

선순위 지위를 확보한 세입자들도 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 되었죠. 

 

이미, 

2023.4.1부터는 확정일자보다 늦은 당해 국세는 주택의 보증금을 우선 배당하기로 결정했고 시행 중입니다. 

임대인 동의 없이도 임대인의 밀린 국세 확인도 가능해졌어요. 

 

[지방세 기본법 일부 개정안]

이번에, 국회행정위원회를 통과한 지방세법률 일부 개정안은 

보증금 우선 변제 범위를 그동안 국세만 한정한 것에서 지방세까지 포함하는 것입니다. 

 

국세는 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 등이 있고

지방세는 취득세, 재산세, 자동차세 등이 있습니다. 

 

이번에 통과된 내용은 4월 27일 본회의에서 통과되어야 실시될 수 있는데, 

현재 상황으로는 통과될 것이 거의 확실시됩니다. 

 

[ 전세사기 피해 종합금융지원센터 운영]

4.21에 전세사기 피해 종합금융지원센터를 열었습니다. 

각 지역별로 이미 운영을 하고 있는 곳도 있고

현재 금융지원 관련 집중 운영 중이니 

임차인들이 잘 모르는 선순위 관련 내용들부터 구제 방안 상담을 잘 활용하시기 바랍니다. 

 

[ 전세사기로부터 최소한의 예방]

1. 가장 중요한 것은 등기부등본 확인을 해서 집주인을 정확히 파악하고 주택에 저당이 얼마나 잡혀 있는지 봐야 합니다. 

 

2. 저당권 금액이 크면 아무리 공인중개사사 안전하다고 하더라도 계약하지 않습니다. 

시세가 계속 내려갈 수도 있으니 일반 시세의 최소 70% 이하로 보증금 책정을 합니다. 

 

3. 계약금과 잔금은 반드시 대리인이 아닌 임대인 명의 통장에 입금합니다. 

 

4. 임대인의 체납세금을 확인합니다. 

 

5. 전세보증보험에 가입하고, 보증보험 미가입 주택은 계약하지 않습니다. 

 

6. 신축이나 오피스텔 빌라 모두 제대로 된 시세를 알 수 없기 때문에 빌트인이나 옵션 등에 현혹당해서 너무 고가에 계약하지 않도록 합니다. 

7. 또, 지나치게 저렴하고 조건이 좋은 것도 의심을 해야 합니다. 

 

8. 되도록 공인중개사 거래를 하되, 공인중개 사무소에 대해서 신뢰할 만한 곳인지 얼마나 오래 그곳에서 거래했는지 등을 확인합니다. 

9. 무엇보다 가장 중요한 것은 전입신고와 확정일자입니다. 

전입신고와 확정일자가 되어 있지 않으면 아무리 구제를 해주려고 하더라도 할 수가 없습니다. 

 

10. 경매에 넘어가면 그냥 순서대로 구제해 주는 것이 아니고, 배당 신청을 해야합니다. 

 

*참고로, 최우선변제금 관련 글 참고해 보세요. 

> 최우선 변제금액의 개념과 금액, 주의할 점 바로가기