부동산 거래할 때 내는 세금 중 양도소득세란? 양도소득세 계산해보기, 양도소득세 세율

오늘은, 부동산을 거래할 때 내는 세금 중에서 가장 많은 사람들이 궁금해하는 주택의 양도소득세란 무엇인지, 양도소득세 계산의 흐름과 계산할 때 사용하는 양도소득세 세율은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

[양도소득세란]

1. 양도소득세 개념 : 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품을 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도해서 얻어지는 이익(소득)을 대상으로 해서 부과하는 세금을 말합니다. 

양도소득세 과세 대상물건을 취득한 뒤에 양도할 때에 이익이 생겼을 때만 내는 세금이기 때문에, 취득할 때보다 이익이 없거나 아주 적은 경우에는 세금을 내지 않습니다. 

오늘은, 양도소득세 과세 대상 중에서 특히 일반인들이 자주 접하게 되는 주택에 대한 양도소득세에 대해서 알아보겠습니다.

 

2. 양도소득세 신고 및 납부 기한 

예를 들어, 2월 1일에 주택을 매도했다면,

1) 예정신고는 양도한 날이 속하는 달의 말일 즉 2.28부터 2개월 이내인 4.30까지 신고하면 됩니다. 

2) 확정신고는 2023년에 양도한 경우에는 2024년 5.1~5.31 사이까지 신고 및 납부하면 되고요.

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[양도소득세 계산 순서]

양도소득세를 계산할 때, 흔히 양도가액에서 취득한 금액을 뺀 금액에다 세율을 곱하는 것으로 생각하기 쉽습니다. 그렇게 하면 아마 양도소득세 내야 할 금액이 아주 커질 거예요. 

양도소득세는 여러 단계를 거쳐서 납세자에게 조금(?^^)이라도 유리한 방식으로 되어 있답니다. 

 

취득할 때보다 양도할 때 이익이 생겨서 양도소득세를 계산하고자 할 때, 최근에는 인터넷 검색하거나 국세청 홈택스를 이용해서 아주 간단하게 계산할 수 있습니다. 

 

그래도, 내가 낼 세금이 어떤 과정으로 결정되는 건지 안다면 조금이라도 절세하는데 도움이 되기 때문에, 양도소득세의 계산 순서를 알아 놓는 것이 중요합니다. 

양도소득세를 계산하려면 먼저 알아야 할 것이, 당연히 양도가액과 취득가액입니다. 

 

그럼, 계산 순서를 살펴볼게요. 

1. 양도차익 구하기 = 양도가액-취득가액-필요경비

2. 양도소득금액 구하기 = 양도차익-장기보유특별공제

3. 양도소득과세표준 구하기 = 양도소득금액-기본공제

4. 산출세액 구하기=양도소득과세표준 X세율

5. 납부할 세액 구하기=산출세액-세액공제

표로 보면 좀 더 이해하기 쉬울 거예요. 

빼주는 항목인 취득가액(취득금액과 취득세 등)과 장기보유특별공제는 클수록 이익이죠. 

 

취득가액에는 흔히 취득한 금액만 들어가는 것으로 착각할 수 있는데, 취득금액뿐만 아니라, 취득세와 공인중개사 수수료나 법무사 등기 수수료도 모두 포함 가능합니다. 

중개수수료는 취득할 때 들어간 것뿐 아니라 양도할 때 낸 중개사 수수료도 들어가요. 

반드시!! 영수증이 있어야 하니 영수증을 꼭 챙겨 놓아야 합니다.

예를 들어볼게요)

양도가액 5억. 취득가액 2억. 취득세 220만 원. 수수료나 등기 비용 등 필요경비 280만 원 들었다면, 

1. 양도차익= 5억-2억-500만 원=295,000,000원

2. 양도소득금액=295,000,000- 장기보유특별공제인데 없는 것으로 계산해서 그대로. 

3. 과세표준=295,000,000-250만 원=292,500,000원

4. 산출세액=292,500,000X38%=111,150,000원

5. 납부할 양도소득세=111,150,000-19,400,000=91,750,000원입니다. 

이 금액의 10%를 지방세로 납부해야 해요. 

 

그럼, 산출세액을 정하는 세율은 어떻게 되어 있나 볼게요. 

세율은 과세표준 구간에 따라서 다르고, 누진공제액도 모두 다릅니다. 

특히, 2023년에는 양도소득세 과세표준 구간과 누진공제액이 변경되었으니 이전의 세율표로 알고 있는 분들은 꼭 수정 참고하세요. 

 

[2023년 양도소득세 세율]

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오늘은, 양도소득세가 무엇인지, 양도소득세를 계산할 때 어떤 순서로 계산하는지 살펴보았어요. 

양도소득세 순서대로 진행해 보면 본인이 직접 계산을 할 수 있으니 인터넷 계산기나 국세청 홈택스 계산과 일치 하는지 한번 시도해 보세요~